Comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?

L’immobilier est au cœur de toute stratégie patrimoniale équilibrée, aux côtés des valeurs mobilières et de l’assurance-vie. Mais comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?

L’immobilier reste un sujet patrimonial important pour les français. L’achat de la résidence principale est une priorité de nombreux couples, par exemple. Dans le même temps, les épargnants choisissent aussi l’investissement locatif comme outil pour préparer leur retraite et diversifier leur patrimoine. La pierre est toujours vue comme une valeur refuge, à tort ou à raison.

Cependant, l’investissement dans la pierre n’est pas simple. Les différents marchés nationaux ne garantissent ni le capital ni des revenus réguliers à vie. En effet, l’immobilier doit faire face à des conditions locales très différentes d’une ville à l’autre. Les rendements de deux appartements identiques ne seront pas les mêmes à Brest et à Dijon, par exemple. Les loyers ne sont pas du tout les mêmes. Et au-delà du loyer, ces deux appartements n’auront pas le même prix d’achat ni des frais d’entretien identiques. Alors comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

Nous allons répondre à cette question.

Comment investir dans l’immobilier ?

La première question à se poser est celle de votre investissement. Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier.

Pour commencer, vous allez pouvoir acheter un bien, en direct. Celui-ci sera à votre nom et vous en assurerez directement l’entretien et en tirerez les revenus. Vous pourrez aussi choisir d’investir via une SCI ( Société Civile Immobilière). Ce sera souvent le cas si vous investissez en familles. Si cette dernière est une SCI à l’IR ( Impôt sur le revenu), les revenus seront transparents et vous devrez les déclarer directement. Si votre SCI est soumise à l’IS ( Impôt sur les Sociétés), cette dernière déclarera les revenus et en assumera l’impôt.

L’autre façon d’investir dans l’immobilier est d’investir dans la pierre papier. La pierre papier permet de diversifier son patrimoine dans l’immobilier tout en déléguant la gestion des biens et en répartissant votre patrimoine immobilier. Vous allez, en fait, acheter des parts d’une société qui va investir dans différents biens en France, voire en Europe. Votre risque de vacance et de variation de marché est dilué. Dans le même temps, toute la gestion est déléguée à cette société.

Il existe deux types de support pour investir dans la pierre papier :

  • La SCPI ( Société Civile de Placements Immobiliers), disponible dans de nombreuses banques et institutions financières.
  • La FCPI (Fond Commun de Placement dans l’Immobilier), qui vous permet d’investir dans l’immobilier via votre assurance-vie par exemple.

Les différents frais liés à l’investissement locatif

Comme tout autre placement de long terme, l’immobilier subit des frais. Ces frais vont avoir un impact sur le rendement de votre investissement. On peut considérer deux types de frais :

Les frais d’entrée, qui vont être payés lors de votre investissement, l’achat du bien.

  • Les frais de notaire
  • Les frais d’agence
  • Les frais de rénovation
  • Les frais d’entrée des parts de SCPI et FCPI

Ensuite, tout au long de la vie de votre investissement, vous devrez subir des frais de gestion liés, entre autres, à l’entretien du bien et la perception des revenus.

  • Les frais d’agence
  • Les frais de copropriétés, d’entretien,…
  • Les frais de rénovation
  • Les intérêts d’emprunt si vous investissez à crédit
  • Les taxes foncières,…
  • Les frais de gestion de vos parts de SCPI et FCPI

Le rendement d’un bien immobilier

Nous venons de voir les différents frais liés à l’immobilier. Ces frais vont donc avoir un impact sur vos revenus et le rendement de votre bien. Il existe trois façons de calculer ce rendement.

  • Le rendement brut : le rendement brut se calcule en prenant le loyer annuel divisé par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il permet surtout de comparer des biens entre eux dans une première approche.
  • Le rendement net : Le calcul est le même que pour le rendement brut. Cependant, dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Vous aurez donc ici votre rendement net de charges, ce que vous toucherez réellement.
  • Le rendement net-net : Il correspond au rendement net de charges, plus les avantages fiscaux. Il permet de prendre en compte les avantages liés à certains dispositifs comme le dispositif PINEL ou Denormandie, par exemple.

La fiscalité de l’investissement locatif

La fiscalité des revenus immobiliers dépend de vos revenus ou, éventuellement, d’un choix de votre part. Nous allons voir les deux cas de figure.

Vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000€

Dans ce cas, vos revenus vont être fiscalisés suivant le régime du micro-foncier. Cela signifie qu’un abattement forfaitaire de 30 % sur revenus bruts est effectué lors de votre déclaration, pour le calcul de l’impôt.

Éventuellement, vous pouvez opter pour le régime réel, sur option pendant 3 ans. Dans ce cas, vous pouvez déclarer des revenus nets fonciers, c’est-à-dire le revenu brut après déduction des charges.

Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€, c’est le Régime réel qui s’applique. Vous allez donc pouvoir réduire vos charges de vos revenus.

La dépense en question doit se rapporter à un bien vous procurant un revenu foncier, c’est-à-dire faisant l’objet d’un contrat de location. Il n’est pas possible de déduire une charge se rapportant à un logement vacant volontairement. La dépense doit être payée au cours de l’année pour être valablement déduite des revenus de l’année en question. Ainsi, vous déduisez de vos revenus fonciers 2021 les dépenses acquittées en 2021.

Les charges déductibles sont les suivantes :

  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais de gérance, de procédure, de conciergerie,…
  • Les primes d’assurance
  • Taxes foncières

Et voilà, j’espère que cet article vous a aidé. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à la poser en commentaire.

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