Les biens immobiliers sont au centre de toute stratégie patrimoniale équilibrée, au même titre que l’assurance-vie et les titres. Cependant, comment estimer le rendement de l’investissement locatif ?
L’immobilier reste une catégorie d’actifs importante pour les Français. C’est un fait, l’achat d’un logement en tant que résidence principale est un objectif majeur pour les couples de nombreux ménages. Cependant, de nombreux épargnants choisissent d’utiliser l’investissement locatif comme une méthode pour préparer leur retraite ainsi que pour diversifier leurs placements. La pierre est toujours considérée comme un investissement sûr dans les deux cas.
Cependant, faire des investissements dans l’immobilier n’est pas simple. Les différents marchés à travers le monde ne sont pas en mesure de garantir un flux de revenus ou un revenu régulier sur la durée. En fait, l’immobilier doit faire face à une variété de conditions locales dans différentes villes. Le rendement de deux appartements identiques ne sera pas le même à Paris et à Strasbourg par exemple. Les loyers ne sont pas identiques. Au-delà du loyer, les deux appartements n’ont pas le même prix d’achat ni les mêmes frais d’entretien. Dès lors, comment déterminer la rentabilité de l’investissement dans l’immobilier locatif ?
Nous allons pouvoir répondre à cette question.
Comment investir dans l’immobilier ?
La première question que vous devez vous poser concerne votre investissement. Il existe une variété d’options pour investir dans l’immobilier.
Pour commencer, vous pouvez acheter directement un immeuble. Le bien sera placé à votre nom, et vous serez responsable de son entretien et de ses revenus. Vous pouvez également investir par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière). C’est généralement le cas lorsque vous investissez dans la famille. Si votre SCI est soumise à l’IR (impôt sur le revenu), les revenus seront clairs et vous devrez les déclarer par écrit. Si votre SCI est soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) elle est tenue de déclarer les revenus et de prendre en charge l’impôt.
Une autre façon d’investir dans l’immobilier est d’investir dans les pierres papier. La pierre papier permet de diversifier vos investissements dans l’immobilier, tout en s’occupant de la gestion du bien et en développant les investissements immobiliers. En réalité, vous allez acheter des parts dans une société qui investit dans différents biens immobiliers en France ou même en Europe. Votre risque de vacance ainsi que la volatilité du marché sont réduits. Cependant la gestion de tous les aspects est transférée à la société.
Il existe deux types de support que vous pouvez investir dans la pierre à papier.
- La SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est disponible dans divers établissements financiers et banques.
- Le FCPI (Fond Commun de Placement dans l’Immobilier) permet aux investisseurs de placer de l’argent dans l’immobilier par le biais de votre assurance vie, par exemple.
Les nombreux frais liés à l’investissement dans l’immobilier locatif
Comme tout investissement à long terme, l’immobilier est soumis à des frais. Ces frais peuvent affecter le rendement de votre investissement. Il existe deux types de frais :
Les frais d’entrée sont dus au moment de l’investissement, lorsque vous achetez le bien.
- Frais de notaire
- Frais d’agence
- Les frais de rénovation
- Les frais d’entrée en SCPI ainsi qu’en FCPI
Ensuite, pendant la durée de l’investissement, vous devrez payer des frais de gestion liés, entre autres, à l’entretien du bien ainsi qu’à la perception des revenus.
- Frais d’agence
- Frais de copropriété, frais d’entretien, etc.
- Frais de rénovation
- Les intérêts d’un emprunt sont calculés lorsque vous investissez dans un crédit
- La taxe foncière, …
- Les frais de gestion de vos parts de SCPI et FCPI
Le rendement du bien
Nous venons de voir les nombreux coûts liés à l’immobilier. Ces coûts vont influer sur vos revenus et sur la valeur de votre logement. Il existe trois méthodes pour calculer ce rendement.
- Le rendement brut qui est déterminé en divisant le loyer annuel par la valeur du bien, puis en multipliant le résultat par 100. Il vous permet d’évaluer les propriétés au début.
- Le rendement net qui est un calcul similaire à celui du rendement brut. Dans le loyer annuel, vous déduisez l’impôt sur la propriété et les charges non récupérables imposées au locataire, ainsi que les frais de gestion. Vous obtenez ainsi votre rendement net. C’est le montant que vous obtenez réellement.
- Le rendement net-net est le rendement fiscal après déduction des charges ainsi que des avantages fiscaux. Il vous permet de prendre en compte les avantages liés à certains dispositifs comme le dispositif PINEL, par exemple.
La fiscalité de l’investissement locatif
L’imposition des revenus immobiliers dépend de vos revenus ou, plus probablement, d’une décision de votre part. Nous allons examiner deux scénarios chiffrés.
Vos revenus immobiliers ne dépassent pas 15.000EUR.
Dans ce scénario, vos revenus seront imposés selon la méthode du micro-foncier. Cela signifie que vous bénéficierez d’une déduction forfaitaire de 30% du revenu brut lors de votre déclaration d’impôts.
A un moment donné, vous pouvez décider d’opter pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, vous pouvez déclarer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut après déduction des charges.
Le revenu de votre propriété est supérieur à 15.000EUR.
Si votre revenu foncier est supérieur à 15.000EUR, le taux réel s’applique.
La dépense à laquelle vous faites référence doit être liée à une habitation qui vous procure un revenu foncier, c’est-à-dire qu’elle fait l’objet d’un contrat de location. Le bien ne peut pas être déduit comme un coût lié à un bien vacant. Le coût doit être payé dans l’année pour pouvoir être déduit du revenu de l’année. Ainsi, vous déduisez de vos revenus fonciers de 2021, les dépenses que vous avez payées en 2021.
Les dépenses qui sont déductibles sont:
- Les dépenses de réparation pour l’entretien et la réparation.
- Les dépenses sont payées pour le compte des locataires, mais restent à la charge des propriétaires.
- Les charges de copropriété : Provisions
- Le taux d’intérêt des emprunts
- Les frais de gestion, de procédure, de conciergerie,…
- Les primes d’assurance
- Les taxes foncières