L’immobilier commercial est un marché très spécifique. Les tarifs et le fonctionnement de ce marché vont à l’encontre de l’économie de proximité.
Le marché de l’immobilier commercial est très particulier, en France. Un réajustement et une modification des règles s’y appliquant pourraient permettre de débloquer toute une partie de l’économie et, sans doute, créer des emplois.
Un marché immobilier très rentable
Le marché de l’immobilier commercial est un des marchés les plus actifs. C’est aussi le marché le plus rentable en immobilier. Les taux de rentabilité sont, en général, supérieurs aux investissements en logement locatif résidentiel. Cette rentabilité est obtenue avec des loyers assez élevés, notamment dans les centres-villes et les galeries commerciales. Evidemment, ces taux vont varier en fonction du dynamisme économique et social d’une ville et de la zone de chalandise de la galerie commerciale. Mais globalement, ce marché est très intéressant.
Si autofinancer un logement locatif (loyers= remboursement prêt plus charges) est de plus en plus compliqué dans l’ancien et impossible dans le neuf, c’est très souvent possible dans l’immobilier commercial. Ce marché intéresse de plus en plus d’investisseurs institutionnels cf etude du ministère de l’économie.
A ces loyers élevés, le commerçant devra, très souvent, payer un pas-de-porte, un peu comme un droit d’entrée. Ce pas-de-porte correspond souvent à plusieurs mois de loyers.
De nombreux propriétaires en ont fait un placement permettant de leur offrir un complément de revenus. Des retraités, des actifs préparant leur retraite ainsi que des sociétés immobilières.
Au détriment du commerce local
La conséquence de ce statut de placement rentable est, depuis plusieurs années, visibles dans les centres-villes. Il suffit de se promener dans les rues et de regarder les enseignes présentes. Des banques, des agences immobilières, des assureurs, des franchises ou boutiques intégrées de vêtement et équipement de la maison. Les commerces indépendants sont maintenant très rares. D’après une étude de l’INSEE, Dans le commerce de détail en magasin et l’artisanat commercial, un millier de réseaux réalisent 84 % du chiffre d’affaires de ces secteurs, soit 273 milliards d’euros.
Il est pour ainsi dire, presque impossible de rentabiliser un petit commerce de proximité avec les charges locatives. Bien sûr, d’autre facteurs ont fait disparaître ces commerçants indépendants comme les charges sociales, le changement d’habitude des consommateurs, mais ce problème de l’immobilier est concret.
La conséquence de cette situation est une concentration de l’activité commerciale au profit des grandes enseignes et de la grande distribution.
Un moyen de relancer l’activité
La grande distribution et les enseignes de prêt à porter ou autre, par exemples, se font concurrence avec une politique de prix bas. Pour avoir des prix les plus bas possibles, il faut jouer sur les volumes et les marges. Et c’est là qu’intervient cette destruction d’activité.
Ces grands acteurs ont réduit leur prix en jouant sur les prix d’achat. Cette pression sur les prix a entraîné une pression sur les coûts des fournisseurs et, de fait, sur les effectifs et les salaires.
Les grandes surfaces emploient moins de monde qu’une petite boutique pour atteindre le même chiffre d’affaire grâce à une optimisation plus efficace du temps de travail. Il faut cependant noter que les salaires y sont souvent meilleurs. Elles ont donc détruit du temps de travail.
Pour terminer, les revenus et bénéfices des grandes enseignes sont redistribués à des actionnaires. Les grands actionnaires sont souvent domiciliés hors de France ou d’Europe et les dividendes partent à l’étranger quand un acteur local réinvesti, lui, plus souvent ses bénéfices, et, souvent, sur son secteur géographique.