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Modèle d'estimation de la valeur des terrains et bâtiments: Une approche conceptuelle et empirique de la séparation du prix total d'une propriété entre le terrain et le bâtiment -
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Arsène Lupin contre Herlock Sholmès
Il existe différentes manières d’estimer la valeur d’un terrain en fonction de ses spécificités. Pour commencer, il faut déterminer le type de terrain que vous possédez (viabilisé, constructible, situé dans une zone urbaine, etc.). Vous pouvez réaliser une estimation seul ou faire appel à un expert immobilier, par exemple en vous rendant sur le site expert-immobilier.fr, où de nombreux professionnels sont répertoriés.
Déterminer le type de votre terrain
La première étape pour estimer un terrain et de définir à quelle catégorie il appartient :
- Terrain à bâtir : il s’agit d’un terrain constructible, qu’il faudra parfois viabiliser.
- Terrain viabilisé : c’est un terrain raccordé aux différents réseaux essentiels, tels que l’électricité, le gaz ou encore l’eau courante.
- Terrain en lotissement : ce type de terrain est subdivisé en plusieurs parcelles. Il est constructible et viabilisé.
- Terrain en diffus (ou terrain isolé) : il peut servir à de nombreuses utilisations, mais son propriétaire doit se soumettre au Plan Local d’Urbanisme s’il souhaite construire.
Prendre en compte la zone d’affectation du terrain
Un terrain constructible et équipé n’est pas systématiquement identifié par la commune comme étant une zone urbaine. Il faut donc impérativement identifier la zone d’affectation de votre terrain. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est chargé de mettre en place les règles de construction et d’urbanisme à respecter en France. Le PLU est propre à chaque commune, et fait la distinction entre 4 zones :
- Les zones urbaines : ce sont les terrains déjà urbanisés, qui comportent déjà des constructions et peuvent en accueillir d’autres.
- Les zones à urbaniser : elles sont constituées de terrains naturels qui peuvent être urbanisés, et donc accueillir des constructions. Ces dernières sont soumises aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).
- Les zones naturelles et forestières : ces zones sont préservées car elles comportent un caractère écologique. Seules sont autorisées les constructions pouvant servir à une activité agricole ou à une exploitation forestière.
- Les zones agricoles : il s’agit de terrains protégés et réservés à des activités agricoles.
Pour obtenir ces informations, qui sont étroitement liées à la valeur de votre terrain, vous pouvez vous adresser à votre mairie pour obtenir toutes les informations nécessaires. Vous pourrez ainsi demander certains documents :
- Le PLU, qui établit le règlement à respecter en termes d’urbanisme.
- Le relevé cadastral, qui référence les limites de votre terrain avec exactitude.
- La carte communale, qui remplace le PLU dans les petites communes.
Calculer le prix de votre terrain
Si le terrain est constructible, sa valeur sera alors plus élevée que celle d’un terrain non constructible ou situé dans une zone agricole. La valeur d’un terrain non constructible dépendra de plusieurs critères, tels que le climat de la région, la possibilité de le diviser en parcelles, la proximité d’une zone constructible, ou encore la présence de bâtiments d’exploitation.
De plus, la valeur de votre terrain sera plus élevée s’il est situé à proximité d’une ville, de commerces ou de transports publics. Son exposition au soleil influencera également son prix, sachant que les acheteurs marquent généralement une préférence pour l’exposition sud-est.
Les facteurs ayant une influence sur le prix
Plusieurs éléments peuvent influencer sur le prix de votre terrain, notamment s’il est acheté dans le but d’y construire une maison :
- Son emplacement : un terrain aura plus de valeur s’il est situé à proximité des écoles, des commerces et des transports publics, surtout s’il est utilisé comme lieu de vie principal.
- Sa taille : plus le terrain sera vaste, plus le propriétaire disposera de libertés quant à la construction qu’il souhaite y faire.
- Sa forme : elle aura une incidence sur la forme de la maison ou sur son emplacement sur le terrain. Si le terrain est en pente, cela influencera aussi la future construction.
- Son accessibilité : un terrain facile d’accès permet aux engins de construction de circuler plus facilement et n’engendrent pas d’aménagements supplémentaires.
- La qualité de son sol : un sol limoneux ou rocheux engendrera des frais d’assainissement afin de construire sur de solides bases. De plus, si le sol est pollué, les frais de dépollution sont à la charge de l’acheteur.