Quelles sont les différences entre une SCI à IR et une SCI à l’IS ?

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La Société Civile Immobilière est un outil très intéressant en gestion de patrimoine. Cette structure permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Si la fiscalité n’est pas le premier objectif d’une SCI, les revenus peuvent être imposés de deux manières, qui peuvent avoir une incidence fiscale importante. Alors quelles sont les différences entre une SCI imposée à l’Impôt sur le Revenu et une SCI imposée sur l’Impôt sur les Sociétés ?

La gestion d’un parc immobilier n’est pas toujours simple. Au-delà des différentes fiscalités des revenus fonciers et des régimes particuliers comme la location en meublé ou les différents dispositifs Denormandie ou Pinel, sa gestion patrimoniale peut être un casse-tête. Nous avons tous croisé des propriétaires ne sachant comment transmettre leurs biens ou des familles se déchirer pour des problématiques de vente ou de rénovation d’une maison de famille ou d’appartements en locations.

Qu’est ce qu’un SCI ?

Pour faciliter la gestion, et l’administration de biens immobiliers, il existe les Sociétés Civile Immobilières. Ces SCI sont des structures permettant de gérer des biens immobiliers à plusieurs sans les contraintes de l’indivision. En effet, lorsque vous achetez un bien à deux, voire plus, ce qui implique que tous les acquéreurs sont, en partie, propriétaire du bien. Cela signifie que tout le monde doit être d’accord pour :

  • Payer les factures d’entretien ( même si un administrateur peut être désigné)
  • Effectuer une rénovation
  • Vendre le bien

La SCI permet donc de pallier ces contraintes. Mais comment ? Cette Société Civile Immobilière est une personne morale dont plusieurs associés peuvent détenir des parts. De fait, les décisions sont donc prises à la majorité. Elle peut donc régler les frais d’entretien et de travaux divers en toute autonomie, avec les revenus perçus, par exemple.

Dans le même temps, si un des associés souhaite vendre ses parts, il peut les céder aux autres associés, sans qu’il y ait la nécessité de vendre le bien. Ce qui serait le cas pour une indivision. C’est, enfin, un excellent outil pour faciliter la transmission d’un bien. Des parents pourront, par exemple, préparer la transmission d’un ou plusieurs biens, à leurs enfants, via une SCI familiale. Et c’est encore plus simple en démembrant les parts de la SCI.

Mais ici, la question qui nous occupe est celle de la fiscalité. En effet, il existe deux possibilités pour déclarer les revenus fonciers d’une SCI : à l’IR ( Impôt sur le Revenu) ou à l’IS ( Impôt sur les Sociétés). Voyons quelles sont les différences.

La fiscalité de la SCI à l’IR

Le cas le plus commun est celui de la fiscalité à l’IR. C’est notamment le cas de la très grande majorité des SCI familiales. Dans le cadre d’une SCI à l’IR, les revenus fonciers de cette dernière sont transparents pour les détenteurs des parts. Cela signifie que chaque associé déclare les revenus fonciers, issus des biens détenus, pour sa quote-part dans la propriété de la SCI.

Par exemple, si vous détenez 30 % des parts de la SCI, vous déclarerez 30 % des revenus de la SCI. De son côté, la SCI ne déclare aucun revenu. Bien évidemment, les différentes charges liées l’entretien du bien sont déductibles du revenu foncier, suivant le régime foncier.

Ce choix a l’avantage de la simplicité. Il ne demande aucune procédure administrative, ni de contrôle comptable. Les revenus sont transparents pour la SCI et chaque associé est soumis à l’impôt suivant sa tranche marginale d’imposition.

La fiscalité de la SCI à l’IS

Si le régime de la Société Civile Immobilière imposé à l’IR est le plus fréquent, il est possible d’opter pour une deuxième option. Il s’agit de l’imposition sur les Sociétés. Qu’est-ce que cela signifie ?

Dans ce deuxième cadre, la SCI va, elle-même, déclarer ses revenus fonciers. Cela signifie que si cette dernière ne distribue pas ses revenus aux associés, ces derniers n’auront pas de revenus, et donc pas d’impôts à payer.

Concrètement, la SCI va elle-même déclarer ses revenus. Mais comme cette SCI est une personne morale, elle va pouvoir déduire, de ses revenus, l’ensemble de ses charges ainsi que l’amortissement du bien acheter. Et cela change tout car il est alors possible de réduire fortement la charge fiscale. Dans le même temps, pour des foyers aux revenus élevés, cela peut être aussi intéressant au vu du taux de l’impôt sur les Sociétés qui peut être inférieur aux taux du foyer.

Cependant, ce que l’état donne d’un côté, il le reprend de l’autre. Si ce régime est intéressant pour optimiser la fiscalité des revenus, il a aussi des inconvénients. Le premier est lors de la distribution des revenus de la SCI. Si cette dernière veut distribuer des revenus à ses associés, ces derniers seront taxés au titre des dividendes.

Dans le même temps, si les associés souhaitent vendre un bien, le produit de cette vente entrera dans le résultat de la société, et sera donc taxé au titre des revenus. Ensuite, si les associés veulent mettre vendre leurs parts, le produit de cette vente sera soumis à l’impôt sur les Plus-value mobilière, et non Immobilière.

Pour résumer le choix de la SCI à l’IR ou à l’IS dépend des choix patrimoniaux et des choix stratégiques des associés. Il existe beaucoup de cas particuliers. Dans tous les cas, si vous avez des doutes, n’hésitez pas à vous tourner vers un Conseiller en gestion de Patrimoine ou un notaire.

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