La Société Civile Immobilière est un outil très intéressant dans la gestion de patrimoine. Cette structure aide à la gestion du patrimoine immobilier. Si la fiscalité n’est pas le but premier d’une SCI, les bénéfices peuvent être imposés de deux manières différentes qui peuvent avoir un impact sur la fiscalité. Quelles sont les principales différences entre une SCI imposée à l’impôt sur le revenu et une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés ?
La gestion du patrimoine immobilier n’est pas toujours facile. Au-delà des différentes règles fiscales des revenus fonciers, et des régimes spéciaux comme la location meublée ou les différents dispositifs Denormandie et Pinel la gestion du patrimoine peut être un véritable casse-tête. Nous avons tous rencontré des propriétaires qui ne savent pas quoi faire pour transmettre leur logement ou des familles brisées par les difficultés liées à la rénovation ou à la vente de leur maison familiale ou de leur appartement locatif.
Qu’est-ce que la SCI ?
Pour faciliter la gestion et l’administration des biens immobiliers, il existe des Sociétés Civiles Immobilières. Il s’agit de structures qui permettent à plusieurs personnes de superviser un bien immobilier, sans les restrictions de la copropriété. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier avec plus de deux personnes, cela signifie que tous les acheteurs sont, en quelque sorte, propriétaires du bien. Cela signifie que tout le monde doit être d’accord pour :
- Payer les charges d’entretien (même l’administrateur pourrait être nommé).
- Faire des travaux de rénovation.
- Vendre le bien.
La SCI vous permet de passer outre ces limitations. Mais comment s’y prendre ? Cette société immobilière qui ne fait pas de commerce est une entité légale et de nombreux associés peuvent détenir des parts. En réalité, les décisions sont prises à la majorité. Cela signifie qu’elle peut payer les dépenses d’entretien et d’autres fonctions de manière indépendante, en utilisant les bénéfices par exemple.
Toutefois, lorsqu’un partenaire décide de vendre ses parts, il est en mesure de les transférer aux autres partenaires sans qu’il soit nécessaire d’aliéner le bien. C’est le cas de la copropriété. En outre, il s’agit d’un excellent outil pour faciliter le transfert de propriété. Les parents peuvent, par exemple, préparer le transfert de plusieurs biens à leurs enfants en utilisant une SCI familiale. Cela est encore plus facile en divisant les parts de la SCI.
Cependant, la question à laquelle nous devons répondre est celle de la fiscalité. Il existe deux façons de déclarer les revenus immobiliers d’une SCI : l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS (impôt sur les sociétés). Voyons quelles sont les différences.
L’imposition de la SCI à l’IR
La situation la plus fréquente est l’imposition à l’IR. Cela s’applique notamment à la majorité des SCI qui sont détenues par des membres de la famille. S’il s’agit d’une société d’investissement qui investit dans des biens immobiliers imposés sur le revenu, les revenus fonciers de cette société sont clairs pour les détenteurs de parts. Cela signifie que chaque associé déclare les revenus des biens qu’il détient pour la part dans les biens détenus par la SCI.
Par exemple, si vous détenez 30 % des parts de la SCI, vous pourrez déclarer 30 % des revenus de la SCI. La SCI au contraire ne déclare aucun revenu. Bien entendu, les nombreuses dépenses liées à l’entretien du bien peuvent être déduites des revenus du bien selon les règles de la propriété.
Ce choix a l’avantage d’être simple. Il ne nécessite aucune démarche administrative ni contrôle comptable. Les revenus sont transparents pour la SCI et chaque associé est imposé en fonction de sa tranche marginale d’imposition.
L’imposition de la SCI à l’IS
Si le régime fiscal de la société civile immobilière imposée à l’IR est le plus fréquemment utilisé, vous pouvez choisir une autre option. C’est l’imposition sur les sociétés. De quoi s’agit-il ?
Dans la deuxième option, la SCI va déclarer ses propres revenus fonciers. Cela signifie que même si la SCI ne distribue pas ses bénéfices à ses associés, ceux-ci n’auront pas de revenus et, par conséquent, il n’y aura pas d’impôt à payer.
De manière plus concrète, concrètement, la SCI est tenue de déclarer ses propres revenus. Mais comme cette SCI est légalement reconnue qui est légalement reconnue, elle est capable de déduire de ses gains et de ses charges, toutes les dépenses, ainsi que l’amortissement des biens achetés. Cela change tout puisqu’il est désormais possible de réduire considérablement ses impôts. De plus pour les ménages ayant des revenus élevés, cela peut être très intéressant car le taux d’imposition des sociétés est inférieur au taux d’imposition du ménage.
Cependant, ce que l’État offre d’un côté est retiré de l’autre. Si ce système peut être intéressant pour améliorer l’imposition des revenus, il a ses inconvénients. Le premier est la distribution des gains de la SCI. Si la SCI veut distribuer ses bénéfices à ses associés, les revenus sont imposés comme des dividendes.
Cependant lorsque les associés décident de vendre un bien immobilier le produit de cette vente est inclus dans les revenus de la société et sera imposé comme un revenu. En revanche, si les associés veulent vendre leurs actions, le produit de la vente sera soumis à l’impôt sur les plus-values mobilières, mais pas les biens immobiliers.
En résumé, la décision d’une SCI à l’IR ou à l’IS repose sur les décisions patrimoniales et les choix stratégiques des associés. Il existe une multitude de situations particulières. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser à un expert en gestion de patrimoine ou à un avocat.