Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

Le droit français permet de démembrer une propriété en séparant l’usufruit de la nue propriété. Ce démembrement a des conséquences sur les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire, que cela soit au niveau fiscal ou juridique. Voyons quels sont les droits et obligations de l’usufruitier, et par conséquence du nu-propriétaire.

Il arrive souvent qu’un bien immobilier soit démembré. Cela peut arriver dans le cadre d’une vente d’une maison ou d’un appartement en viager, d’une succession ou d’un montage patrimonial et fiscal. Ce démembrement va entraîner une séparation entre la propriété des murs et le droit d’utiliser le bien. Cette séparation du droit de l’utiliser et de sa nue-propriété a des conséquences sur les droits et obligations de chacun des intervenants.

Définition et caractéristiques de la propriété

Avant de parler de l’usufruit, attardons-nous sur la propriété. Le Code Civil, dans son article 544, nous dit que la propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Ce droit s’applique aux biens de toute nature, aux meubles comme aux immeubles ». Il n’existe pas de durée de la propriété. Celle-ci est jugée indéfinie sauf dans le cas d’une vente, d’une donation ou d’une remise en cause par l’état.

Dans le cadre d’une propriété immobilière, d’un terrain plus particulièrement, le propriétaire possède aussi le sol et ce qui est présent au-dessus de la propriété. On parle de la « propriété du-dessus et de la propriété du-dessous ». Pour simplifier, ce qui est dans votre terre vous appartient les branches de l’arbre du voisin, qui sont au-dessus de votre propriété vous appartiennent aussi.

Enfin, on parle généralement de biens meubles et de biens immeubles. Vous pouvez être propriétaires de :

  • Biens meubles, qui peuvent être déplacés ( corporels et incorporels)
  • Biens immeubles, qui ne peuvent pas être déplacés ( maisons, terrains, appartements,…)

Démembrement de la propriété

La propriété est composée de plusieurs éléments. En effet, il est possible de distinguer plusieurs droits de la propriété. Il en existe trois, nous allons parler de :

  • Usus : Le droit de se servir de la chose
  • Fructus : Le droit d’en retirer les fruits
  • Abusus ; Le droit d’en disposer ( vendre, donner, détruire)

Puisque nous avons trois droits, il est donc possible de les différencier et et de les séparer. Nous allons parler de démembrement. Le démembrement consiste à séparer l’usus et le fructus de l’abusus. Pour parler plus simplement, nous allons séparer la nue-propriété, ( la propriété des murs) et l’usufruit ( le droit de l’utiliser).

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L’usufruitier a donc des droits et des obligations.

Le droit à l’usufruit est temporaire. Il peut prendre fin dans les situations suivantes :

  • Mort de l’usufruitier
  • Expiration de la durée du contrat
  • Non-usage pendant 30 ans
  • Renonciation à l’usufruit
  • Dégradation du bien ou défaut d’entretien

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier, puisqu’il peut utiliser le bien, a donc des droits. Pour commencer, il a le droit d’utiliser le bien. Cela signifie qu’il peut y vivre comme s’il était chez lui, d’inviter du monde et d’effectuer des travaux d’entretien et de décoration comme il le souhaite. Ce droit est utilisable pendant toute la durée de l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut s’y opposer.

Dans le même temps, l’usufruitier dispose aussi du fructus, rappelez-vous. Comme son nom l’indique d’ailleurs. Concrètement, cela signifie que ce dernier peut aussi louer le bien à sa guise et d’en retirer les fruits. C’est-à-dire qu’il peut toucher les loyers de cette location. La seule limite est l’usufruit d’un bien commercial. Dans ce cas, l’usufruitier devra demander l’accord du nu-propriétaire.

Les obligations de l’usufruitier

Si l’usufruitier a des droits, il a aussi des obligations. En effet, comme il a le droit de l’utiliser, il va aussi en assumer les conséquences. Ses obligations sont :

  • Veiller à la bonne conservation du bien
  • S’engager à jouir raisonnablement du bien
  • Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il s’agit d’un bien immobilier
  • Assurer le bien
  • Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du défaut d’entretien de votre part.

Comment évaluer la valeur de l’usufruit ?

La répartition de la valeur d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème permet de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de donation, succession ou une vente, par exemple.

Le barème est le suivant :

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
21 à 30 ans80 %20 %
31 à 40 ans70 %30 %
41 à 50 ans60 %40 %
51 à 60 ans50 %50 %
61 à 70 ans40 %60 %
71 à 80 ans30 %70 %
81 à 90 ans20 %80 %
Plus de 90 ans10 %90 %

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