Comment fonctionne le dispositif Denormandie?

Le dispositif Denormandie est une loi dont le but est d’accompagner, fiscalement, des propriétaires bailleurs. L’objectif est d’inciter ces derniers à investir dans l’ancien en encourageant la rénovation tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

C’est un fait, le marché de l’immobilier reste toujours, globalement tendu. Bien évidemment, la situation peut être bien différente d’une région à l’autre, et d’un département à l’autre. On ne compte plus les différents dispositifs d’incitation fiscale pour soutenir le secteur de l’investissement foncier. Entre la loi De Robien, Loi Scelliers et autre loi Borel, pas un gouvernement n’a échappé à son dispositif. Actuellement, il existe deux dispositifs avec avantages fiscaux. Il s’agit de la loi Pinel et du dispositif Denormandie. Ces deux accompagnements fiscaux permettent d’accompagner les propriétaires bailleurs pour augmenter le parc de location aux particuliers. Arrêtons-nous sur le Dispositif De Normandie.

Qu’est-ce que la loi Denormandie?

Le dispositif Denormandie a été créé en 2018. Il s’agit d’une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Tout particulier achetant un logement ancien pour le rénover, puis le louer.

Pour inciter ces propriétaires à investir dans des logements anciens, ces derniers bénéficient d’une réduction d’impôts, calculé sur leur investissement. Cette réduction d’impôt est calculée à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien. C’est-à-dire le prix d’acquisition du bien plus le coût des travaux de réhabilitation engagés. L’avantage fiscal sera ensuite étalé sur la durée de location.

Ce dispositif Denormandie est mis en place jusqu’au 31 décembre 2022.

Pourquoi  le dispositif Denormandie a été mis en place?

Une question revient souvent concernant le dispositif de Normandie. Pourquoi une loi dans l’ancien alors qu’il existait déjà le dispositif Pinel, qui avait été créé sous le mandat de François Hollande, et qui existe toujours ?

La Loi Denormandie vient en fait compléter une boîte à outils pour faire face à la pénurie de logements. A la différence de tous les autres dispositifs, l’idée n’est pas ici, de favoriser les nouvelles constructions, souvent en périphérie de ville, et occupant des terres agricoles. L’objectif, ici, est d’encourager la rénovation dans l’ancien afin de répondre aux besoins de logement tout en luttant contre le logement insalubre, notamment en cœur de ville.

La loi Denormandie accompagne la convention de revitalisation passée entre l’État et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville. Ce contrat a été signé pour 5 ans.

Comment fonctionne le dispositif?

Maintenant que nous avons vu le cadre général de cette loi en faveur de l’investissement immobilier, vouons son fonctionnement.

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

Pour bénéficier du cadre fiscal avantageux de la loi Denormandie, vous devez donc investir dans l’ancien, et rénover ce bien avant de le mettre en location. Cependant, comme nous l’avons vu plus haut, ce dispositif est limité à 222 villes en France ( retrouvez la liste ici). En 2018, les biens concernés étaient obligatoirement situés en centre-ville. Ce n’est plus le cas aujourd’hui et l’ensemble du territoire de ces communes peut bénéficier du dispositif.

Les travaux concernés pour bénéficier de l’avantage fiscal

Nous venons de voir que ce logement devait être rénové pour le nouvel acquéreur afin de le remettre aux normes avant de louer. Là encore, n’importe quels travaux ne permettent pas de bénéficier de l’avantage fiscal. L’objectif est de moderniser le logement. Le montant des travaux doit représenter, au minimum, 25 % du montant de l’investissement. Ils concernent, entre autres, tous les travaux permettant :

  • D’améliorer les performances énergétiques du logement (changement de chaudière, isolation des combles,…)
  • De permettre la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables (aménagement d’un sous-sol ou des combles)
  • De créer des surfaces habitables nouvelles

Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié.

Quelles sont les contraintes de location du dispositif ?

Comme pour tous les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, celui-ci a des contraintes de location. En effet, votre logement ne pourra être mis en location dans n’importe quelles conditions. Et ceci est assez logique. Si l’état vous accompagne, c’est bien pour un intérêt général. Alors quelles sont ces conditions ?

  • Le logement doit être mis en location nue ( la location meublée n’est pas admise).
  • Le bail doit être d’une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le loyer demandé doit respecter certains plafonds. Il s’agit des mêmes que ceux du dispositif PINEL.
  • Il est toujours possible de louer le bien à un enfant ou un ascendant.

Quel est l’avantage fiscal de la loi Denormandie ?

Maintenant, venons en au plus intéressant, en tant qu’investisseur bailleur. Voyons le détail de la réduction fiscal du dispositif Denormandie. Comme nous l’avons vu plus haut, la réduction d’impôts est calculée sur le montant global de l’investissement. Cela signifie que les services fiscaux vont prendre en considération l’ensemble de l’opération : L’achat du bien et les travaux de rénovation.

La réduction d’impôts est étalée sur la durée de location. Suivant la durée du bail, vous pourrez déduire de vos impôts, un pourcentage du montant de l’opération. Ce pourcentage sera réparti sur le nombre d’année de ce bail.

  • Pour une période de location de 6 ans : Réduction d’impôt de 12 % du prix du bien
  • Pour une période de location de 9 ans : Réduction d’impôt de 18 % du prix du bien
  • Pour une période de location de 12 ans : Réduction d’impôt de 21 % du prix du bien

Pour résumer, ce dispositif est intelligent à double titre. Il permet d’accompagner l’acquisition dans l’ancien, notamment dans des villes moyennes. Dans le même temps, il permet d’aider ces mairies à redynamiser le cœur urbain. Et nous savons que demain, ces quartiers seront très recherchés.

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