Usufruitier : Quels sont ses droits et obligations ?

Le droit français permet le démembrement de propriété en séparant l’usufruit de la nue-propriété. Ce démembrement affecte les droits et obligations des usufruitiers, ainsi que du propriétaire du bien sur un plan juridique ou fiscal. Examinons les obligations et les droits de l’usufruitier et par conséquent, du nu-propriétaire.

Souvent, le bien est divisé. Cela peut se produire dans le cas de la vente d’une maison ou d’un appartement sous forme de rente viagère, d’un héritage ou d’un arrangement de nature fiscale et patrimoniale. Ce démembrement peut conduire à un enchevêtrement entre la propriété du mur et le droit légal de faire usage du bien. La séparation du droit d’usage du bien et de sa seule propriété aura des conséquences sur les droits et obligations de toutes les parties concernées.

La définition et les attributs de la propriété

Avant d’aborder l’usufruit, il convient de s’intéresser à la propriété. Le Code civil, dans son article 544, précise que la notion de propriété comprend  » la faculté d’user et de disposer des objets de la manière la plus complète. Ce droit s’applique à tous les biens de toute espèce, aux immeubles et aux meubles « . La propriété n’est pas limitée dans le temps. Elle est considérée comme permanente, sauf en cas de vente-donation ou d’enquête de l’administration.

Pour les biens immobiliers, notamment les terrains, le propriétaire est également propriétaire du terrain et de ce qui est situé au-dessus du bien. C’est ce qu’on appelle la « propriété au-dessus et au-dessous ». Il est simple de comprendre que la terre de votre terrain vous appartient, tandis que les branches des arbres de votre voisin, qui se trouvent au-dessus de votre propriété, vous appartiennent également.

On parle généralement de biens immobiliers et de biens mobiliers. Vous pouvez être propriétaire :

• Des biens mobiliers qui peuvent être transférés (corporels comme incorporels).
• Des biens immobiliers, qui ne peuvent pas être déplacés (maisons et appartements). ,…)

Démembrement de la propriété

Le bien est composé d’éléments divers. Il est en effet possible de distinguer plusieurs droits de propriété différents. Il en existe trois que nous allons évoquer :

• Usus : Le droit d’utiliser le bien.
• Fructus : Le droit de jouir des fruits de celui-ci
• Abusus : Le droit de l’éliminer (le vendre ou le donner, ou le détruire)

Puisque nous disposons de trois droits, il est possible de les distinguer et de les diviser. Nous allons parler du démembrement. Le démembrement est le processus de dissociation de l’usus et du fructus de l’abusus. En termes plus simples, nous allons diviser la propriété pure (la propriété du mur) et l’usufruit (le droit de l’utiliser).

L’usufruit est le droit légal de faire usage d’un bien et d’en tirer des bénéfices, mais sans avoir le titre de propriétaire. L’usufruitier est une personne ayant des droits et des obligations.

Le droit d’usufruit n’est que temporaire. Il peut prendre fin dans les circonstances suivantes :

• Le décès de l’usufruitier
• La date d’expiration du contrat
• Utilisation non requise pendant 30 ans
• La renonciation à l’usufruit
• La détérioration du bien ou l’absence d’entretien.

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier qui est en mesure d’utiliser le bien, a des droits. Le premier est le droit de faire usage du bien. Cela signifie qu’il peut y résider comme s’il était chez lui. Il peut recevoir des invités et effectuer des travaux d’entretien et autres comme il l’entend. Ce droit est disponible pendant toute la durée de l’usufruit. Le propriétaire du bien ne peut pas s’y opposer.

De plus, l’usufruitier contient également le fructus, ne l’oubliez pas. Le nom l’indique. Concrètement, cela signifie que l’usufruitier peut également louer le bien comme il le souhaite et en tirer les bénéfices. En d’autres termes, il peut en tirer des loyers. La seule restriction concerne l’usufruit des biens commerciaux. Dans ce cas, l’usufruitier devra demander le consentement du propriétaire en nue-propriété.

Les obligations de l’usufruitier

Si l’usufruitier possède des droits mais aussi des responsabilités. En effet, puisqu’il a le droit d’en faire usage, il doit aussi être responsable de ses conséquences. Les obligations du législateur sont :

• D’assurer la conservation du bien.
• De faire un usage raisonné du bien de manière raisonnable.
• Pour le paiement de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’habitation si le bien est un immeuble de rapport.
• Assurer le bien
• Effectuer toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations incombent à l’unique propriétaire, sauf en cas de défaut d’entretien de votre bien.

Comment évaluer la valeur de l’usufruit ?

La répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le propriétaire dans la forme nue est déterminée par un barème fiscal qui est établi en fonction de l’âge du propriétaire. Ce barème permet de déterminer le coût de l’enregistrement en cas de succession, de donation ou de vente.