Quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers avec le régime fiscal au réel ?

Choisir entre le régime du micro-foncier et le régime du réel, pour déclarer ses revenus fonciers, dépend de l’importance des charges liées à vos locations et aux biens concernés. Mais quelles sont les charges déductibles au régime réel ?

L’investissement immobilier fait pleinement partie d’une stratégie patrimoniale. Tout comme d’autres placements financiers, les revenus fonciers, de logements vides, sont imposés à l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition de ces revenus, le contribuable a le choix entre deux solutions :

  • Le régime micro-foncier
  • Le régime du réel.

Le choix entre ces deux types de déclaration de revenus va avoir un impact réel sur le montant de votre impôt et donc sur le rendement net de votre investissement immobilier. Pour choisir entre ces deux solutions, vous devez donc connaître les charges que vous pouvez déduire de vos loyers perçus.

Le régime micro-foncier

Pour commencer, refaisons un bref résumé du régime d’imposition simplifié, aussi appelé micro-foncier. Ce régime a pour but de simplifier la déclaration de revenus pour les foyers disposant de peu de biens immobiliers et voulant simplifier leurs démarches fiscales.

Si vous optez pour le régime micro-foncier, en effet, vous n’aurez pas grand-chose à faire si ce n’est déclarer vos revenus fonciers bruts. C’est aussi les services fiscaux qui feront le nécessaire.

Les grandes bases de ce régime sont les suivantes :

  • Automatique jusqu’à 15.000€ de revenus fonciers.
  • Déclaration des loyers bruts.
  • Abattement de 30 % sur vos revenus fonciers.
  • Concerne les biens en direct, acquis via une SCI, SCPI ou FPI.

Il important de noter que sont exclus, du régime simplifié, les biens loués avec un dispositif spécifique bénéficiant de régimes d’amortissement et des biens possédés en nue-propriété.

Le régime dit du réel

Si le régime du micro-foncier est donc simple et évite les démarches fiscales contraignantes, il n’est pas toujours adapté à tous les investisseurs immobiliers. En effet, nous venons de voir que les services fiscaux effectuaient un abattement de 30 % sur vos revenus, avant calcul de l’impôt. Ils estiment donc que vous avez 30 % de charges foncières. Mais est-ce toujours le cas ?

Certains d’entre nous possèdent des biens immobiliers sur lesquels de gros investissements ont été effectués. Dans ce cas, il peut être plus judicieux de choisir de déclarer ses revenus au réel. Cela signifie que vous avez allez déclarer vos revenus bruts, mais aussi certaines charges liées à votre, ou vos biens immobiliers. Ce qu’il faut retenir de régime au réel sont les éléments suivants :

  • Déclaration des frais liés à la location.
  • Régime automatique à partir de 15.000€ de revenus fonciers.
  • Régime possible sur option sous 15.000€ de revenus fonciers.

Quelles charges peut-on déduire de nos revenus fonciers ?

Il est donc possible de déduire de vos revenus bruts, différentes charges liées à vos locations. Les dépenses en question doivent impérativement se rapporter à un bien vous procurant un revenu foncier. Cela signifie que ces dépenses doivent être liées à un appartement ou une maison faisant l’objet d’un contrat de location. Il n’est donc pas possible de déduire des charges se rapportant à un logement resté vacant volontairement.

Bien évidemment, les dépenses concernées sont celles ayant été payées au cours d’année. Cela signifie, par exemple, que vous ne pourrez déduire de vos revenus fonciers 2021, uniquement les dépenses acquittées en 2021.

Les charges déductibles sont donc les suivantes :

  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration de vos biens immobiliers.
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires mais restant à la charge des propriétaires.
  • Les primes d’assurance habitation de vos biens, mais aussi les éventuelles assurances pour loyer impayé.
  • Les provisions pour charges de copropriété.
  • Les intérêts d’emprunt liés à aux biens concernés.
  • Les frais de gérance, de procédure, de conciergerie,…
  • Les taxes foncières.

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