Le Guide complet du Crédit Immobilier

Acheter un bien immobilier est un investissement important. Que l’achat porte sur la résidence principale, ou un investissement locatif, un investissement foncier se fait généralement à crédit. Mais comment est encadré ce type d’emprunt et quels sont les différents types de crédits immobiliers ?

L’encadrement des crédits immobiliers

Un crédit immobilier est un crédit affecté. Ce type d’emprunt permet de financer de gros travaux, une maison ou un appartement. Le bien immobilier peut être neuf, en l’état futur d’achèvement (en cours de construction ou sur plan), et ancien. Ce financement peut même être utilisé pour investir dans des parts de SCI ou SCPI. Ce crédit s’adresse aux particuliers, en direct ou via une SCI, pour tout achat d’une résidence principale, secondaire ou un bien locatif.

Le Crédit immobilier est encadré par les pouvoirs publics. Une banque, ou un organisme de crédit, ne peut pas faire ce qu’elle veut. Il existe certaines limites concernant, par exemple le taux maximum du crédit, ou sur le délai de réflexion des emprunteurs. Par exemple :

• L’organisme de crédit doit s’assurer de la solvabilité des emprunteurs, notamment en consultant le FICP ( Fichier des Incidents de remboursements des Crédits aux Particuliers).
• Le taux d’Usure est le seuil de l’usure correspondant au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent.

Qu’est-ce que la loi Scrivner ?

La loi Scrivner a été votée en 1979. Cette loi a pour objectif d’apporter un cadre réglementaire à l’obtention d’un crédit.

Cette loi Scrivner stipule, entre autres, que le prêteur doit formuler, par écrit, une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur. Celle-ci doit comporter tous les éléments obligatoires, dont :

• Identité des parties intervenant dans le prêt : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, cautionnement.
• Type d’emprunt.
• Nature du bien financé via l’emprunt.
• Montant du prêt.
• Taux effectif global (TEG).
• Frais intercalaires
• Coût total de l’emprunt avec le détail des frais (intérêts, frais de dossier, assurance, frais…).
• Date de déblocage du prêt par la banque.
• Calendrier des mensualités et Tableau d’amortissement.

Cette offre est valable 30 jours et l’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours avant de retourner l’offre, acceptée, à la banque.

Doit-on domicilier ses revenus dans la banque qui accorde un prêt immobilier ?

La banque ne peut pas imposer à l’emprunteur de domicilier ses revenus d’activité sur un compte bancaire interne. Elle ne peut, non, plus, pénaliser l’emprunteur si de dernier choisit une autre banque pour y domicilier ses revenus d’activité.

La banque peut proposer la domiciliation des revenus, en contrepartie d’avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite…).

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est le taux qui permet de comparer les offres entre elles.

Il correspond au coût global du crédit :

• Taux d’intérêt : Pour l’emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté.
• Frais de dossier
• Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt
• Coût de l’assurance emprunteur
• Coût des garanties (frais de l’hypothèque ou du cautionnement)
• Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit (ouverture d’un compte bancaire, …)

Les assurances emprunteurs et le crédit immobilier

Les assurances emprunteurs sont indissociables d’un crédit immobilier. Même si cela se discute dans le cadre d’un crédit pour un investissement locatif. Ces assurances emprunteur vont apporter des garanties qui vont permettre le remboursement total ou partiel du crédit, en cas de réalisation d’un risque. Ces garanties sont :

• Assurance décès
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie
• Invalidité Permanente Totale ou Partielle
• Incapacité Temporaire de Travail
• Perte d’Emploi

Ces assurances ont un coût. La cotisation se calcule de deux façons différentes, suivant les compagnies d’assurance :

• Calcul de la cotisation sur la base du capital initial
• Calcul de la cotisation sur la base du capital Restant Dû

La Loi Lagarde a apporté de la souplesse et des droits supplémentaires aux assurés. C’est notamment le cas du droit au libre choix de l’assurance emprunteur et au changement de l’assurance emprunteur à tout moment. En effet, un changement d’assurance emprunteur est possible dès lors que les garanties de la nouvelle assurance sont, à minima, identiques à celles proposées par l’établissement prêteur.

Les crédits immobiliers classiques

Le crédit immobilier classique est un peu ce que le livret bancaire est au livret. Les banques peuvent proposer les conditions d’octroi qu’elles veulent et proposer différents types de remboursement. Le crédit classique est un contrat que vous signez avec votre banque, uniquement. Il n’y a donc pas de conditions particulières pour l’octroi du crédit, autre que la politique commerciale de la banque.

Un crédit classique doit s’analyser suivant 3 critères :

– Son Taux : Le taux du crédit peut être fixe ou variable. Dans le cas d’un taux variable, celui-ci pourra être capé à un ou deux points. Cela signifie qu’il ne pourra monter, ou ne descendre que de 2 points, par exemple.

– Son amortissement : Le remboursement du crédit peut se faire de trois façons différentes. Dans la très grande majorité des cas, les échéances sont constantes. Les intérêts du crédit étant calculé sur le capitale restant du, vous rembourser plus d’intérêt que de capital au début, et la tendance s’inverse au fil des échéances. Dans le cas d’un amortissement constant, le capital remboursé est toujours le même, pendant toute la durée du prêt. Cela signifie que les intérêts viendront s’ajouter au capital remboursé. Les échéances seront donc plus fortes au début, et plus faibles ensuite. Enfin, le capital peut être remboursé à la fin de la période, en une seule fois. Nous parlons alors de prêt In Fine.

– Sa garantie : Il n’y a aucune règle concernant la prise de garantie, par la banque, sur un crédit classique. La banque choisie, avec vous, le type de garantie, ou pas d’ailleurs, en cas de non-remboursement du prêt.

Le prêt classique permet de financer tout type de bien et des parts de SCI, voire de SCPI.

Les crédits immobiliers réglementés

Le prêt conventionné

• Le prêt conventionné est destiné aux particuliers souhaitant acquérir, ou bien construire, leur résidence principale. On le sait moins, mais il peut aussi être accordé aux propriétaires qui souhaitent faire des travaux dans leur résidence principale. Il est accordé sans conditions de ressources.
• Son intérêt est de pouvoir bénéficier d’aide au logement de la part de l’état.
• Il ne peut financer les éventuels frais de notaire ou de dossier.

Le Prêt Épargne Logement

Le Prêt Épargne Logement est peu utilisé de nos jours. Les taux de crédit actuels ne plaident pas en sa faveur. Mais les choses pourraient changer dans les années à venir. Le Prêt Épargne Logement permet de financer l’achat ou la construction de la résidence principale. Il permet aussi de financer la réalisation de travaux dans un logement.

• Pour bénéficier de ce prêt, il faut détenir un PEL ou un CEL.
• Les conditions de Taux du prêt épargne logement obtenu (taux d’intérêt, versement ou non d’une prime) dépendent de la date d’ouverture du PEL et/ou du CEL.
• Le montant maximum est de 92.000€
• La durée du prêt est de 2 à 15 ans.

Le Prêt Accession Sociale

Le prêt d’accession sociale (PAS) est accordé sous conditions de revenus. Il est destiné aux foyers aux revenus modestes. Ce prêt, aussi appelé PAS permet de financer l’acquisition, ou la construction, de sa résidence principale ainsi que certains travaux d’aménagement. Contrairement au prêt conventionné, pour y avoir droit, il faut remplir des conditions de revenu. Ces conditions varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants.

Enfin, le taux d’intérêt du PAS est plafonné.

Le Prêt à taux Zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie, de l’achat ou de la construction, de sa résidence principale.

Le PTZ est accordé sous conditions de revenus. Ces derniers ne doivent pas dépasser un montant maximum, qui dépend de la localisation du logement.

Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur domicile au cours des 2 dernières années.

A côté du PTZ, il existe l’ECO PTZ. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements.

Le montant maximal de l’éco-PTZ est compris entre 7 000 € et 30 000 € selon les travaux financés.

Ce prêt peut être accordé sous conditions à un propriétaire bailleur ou occupant et à un syndicat de copropriétaires jusqu’au 31 décembre 2021.

Quelles sont le différents types de garanties d’un prêt ?

Dans la grande majorité des dossiers de financement, la banque demande une garantie, pour prêter de l’argent. Il existe différents types de garantie.

La caution bancaire

La caution bancaire est un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit immobilier à la place de l’emprunteur, si celui-ci n’est pas en mesure de le faire.

Pour l’emprunteur, la caution permet de ne pas avoir à payer de frais de mainlevée en cas remboursement anticipé du prêt, après la revente du bien immobilier, par exemple. Ce n’est pas le cas d’autres garanties comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers.

De plus, une partie des frais de souscription au cautionnement est récupérable à l’échéance du prêt, sous certaines conditions. Il s’agit donc d’un choix intéressant pour l’emprunteur.

L’hypothèque

L’hypothèque est un garantie qui porte sur un bien immobilier. Il peut s’agir d’un bien qui appartient déjà à l’emprunteur ou, plus souvent, du bien pour lequel la banque accorde le crédit.

Si le ou les emprunteurs ne remboursent pas le crédit dans les délais prévus, la banque pourra obtenir la saisie du bien immobilier afin de se faire rembourser les sommes qui lui sont dues.

Le Privilège de prêteur de deniers

Une banque qui accorde un crédit immobilier pour l’achat d’un bien déjà construit, peut bénéficier du PPD. Celui-ci lui permet d’être indemnisé en priorité en cas de non-remboursement du prêt immobilier.

La banque n’a pas besoin de demander le consentement de l’emprunteur. Il suffit que les 3 conditions suivantes soient remplies :

– Acte de vente et acte d’emprunt établis par un notaire

– Acte d’emprunt indiquant que le montant de l’emprunt sert à l’achat du bien

– Acte de vente indiquant que le paiement de l’achat est réalisé à l’aide d’un emprunt immobilier.

Voilà, j’espère que cet article vous aura permis d’en savoir un peu plus sur les crédits immobiliers.